東武東上線東松山で「ラヴニール松本町西」をお預かりしました。
２ＤＫ４世帯 満室運営です。
この物件のある１室の募集家賃の設定が３７，０００円となっておりました。
この賃料設定は東松山では非常に重要なラインです。
この金額は生活保護受給者の方の住宅扶助費の上限金額となっております。
アパート運営を行ううえで、空室というのが一番やっかいになります。
入居者募集の中では、生活保護を受給している方に借りていただくということが、
それなりのウエイトを占めてくるのではないでしょうか？
そうなりますと、この扶助費の上限額というものが重要です。
そもそも住宅扶助費というのは町ごとに級地というものが設定されておりまして、
その級地毎に上限額が変わってきます。
例えばさいたま市は１級地で上限が４７，７００円。東松山市は３級地で３７，０００円となります。
昨年までは先の上限金額が１割ほど高く設定されておりましたが、
今年見直しが入りまして上記の金額となりました。
それに伴いまして、今まで上限一杯で借りていただいていた方が、（役所毎に異なりますが）
退去若しくは新上限までの減額交渉となり、４万円強の物件においては結構な空室率となりました。
今まで以上に競合が増えることにもなりますが、
そもそも募集の段階で３７，０００円を超える場合は受給者の方に見てもらえないということになります。
空室を減らす上で募集の窓口を大きくするということは非常に重要です。
オーナー様の考え方にもよりますが、
外国籍の方はだめ、生活保護を受給している方はだめ、
高齢者の方はだめ、という感じで、募集の窓口を狭めてしまうことは
逆にリスクが高いと考えます。
まずは、募集の際はフルオープン。どなたでも借りて頂ければというスタイルがベストです。
弊社でも細かい条件は設定しておりますが、概ねそういうスタイルでやっております。
入居者様属性を狭めないので、仲介業者様からもやりやすいとの声を多くいただきます。
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