管理物件

埼玉県白岡市で管理をお預かりしました。「ガーデンハイツ白岡」

2019-03-20

東北本線「白岡」駅でガーデンハイツ白岡をお預かりしました。

 

3LDK4世帯のアパートで1室募集中です。

 

 

 

 

 

3LDKなので動きは単身向けほど活発ではありませんが、

 

 

 

 

 

外観を見て通り綺麗に仕上がっています。

 

 

 

 

 

室内も、綺麗に仕上がっています。

 

ファミリータイプは追い炊きが必須です。

独立洗面台もシャンプードレッサーです。

 

ファミリータイプは他との差別化で設備の拡充が求められます。

 

 

 

 

 

いかに費用対効果の対価設備を入れるかが重要です。

 

 

 

 

 

投資用物件なので、あまりに経費をかけるのは得策ではありません。

 

 

 

 

 

管理会社からの提案の中でオーナー様でも検討する必要があります。

 

 

 

 

 

 

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

 

 

埼玉県さいたま市大宮区下町1-51木崎屋ビル2F

株式会社クリスティ

TEL048-645-3334

FAX048-641-6555

埼玉県さいたま市岩槻区で管理をお預かりしました。「クリスタル岩槻」

2019-01-14

 

 

武蔵野線岩槻駅で「クリスタル岩槻」をお預かりしました。

 

 

 

 

3DK33世帯のマンションです。

 

 

 

 

 

 

購入時に15世帯の空室がある状態ですので、この繁忙期にどのくらい満室に近づけるか、

 

 

 

 

 

また、以前の状況があまりよくなかったので仲介業者へのイメージ払拭が非常に重要です。

 

 

 

 

 

このイメージ払拭が結構大変です。

 

 

 

 

 

例えば前オーナー様が自主管理で室内の仕上がりが良くない状況が長く続いていた場合は

 

 

 

 

 

 

仲介業者もあの物件は案内しても意味が無いと思っているケースが多いです。

 

 

 

 

 

所有者変更時にどのくらい対応が変わるのか。リフォームや条件等丁寧に業者周りするのが重要です。

 

 

 

 

 

 

初動がしっかり出来れば、その後の客付けも楽になります。

 

 

 

 

 

その辺りも売買では教えてもらえないリーシングの秘訣かもしれません。

 

 

 

 

 

客付けで苦戦している一因にはそんなこともあるかもしれません。

 

 

 

 

 

その払拭方法などは投資物件専門でやっている会社だからこそのノウハウがあります。

 

 

 

 

 

年末の時点で弊社の入居率は94%超です。

 

 

 

 

 

築年数の平均は30年以上です。

 

 

 

 

 

 

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埼玉県ふじみ野市で管理をお預かりしました。「サンライトハイム」

2018-12-03

 

埼玉県ふじみ野市で「サンライトハイム」をお預かりしました。

 

 

 

1R8世帯満室運営中です。

 

 

 

 

 

本物件は1966年築で築52年の物件です。

 

 

 

 

 

築52年でも満室運営で、外観も50年以上たっているようには見えません。

 

 

 

 

 

いわゆる木造アパートの耐用年数が22年といわれますが、その倍以上たっても問題ないということです。

 

 

 

 

 

前提としてメンテナンスはしてあげる必要がありますが、建物を建て替えるほどの金額はかかりません。

 

 

 

 

 

 

来年に平成の年号が変わり、昭和の物件が古く感じるとの声が出てきています。

 

 

 

 

 

場合によっては昭和築の物件は値段が下がるかもしれません。

 

 

 

 

 

売る場合は厳しいかもしれませんが、買う場合はチャンスですよね。

 

 

 

 

 

築年数がかなりたっても入居して、賃料を頂き、返済が出来れば問題ないわけです。

 

 

 

 

 

弊社で管理させていただいております物件は大半が築30年前後の物件です。

 

 

 

 

 

古いから入居が付きづらいとは考えておりません。

 

 

 

 

 

 

立地と条件とやり方です。

 

 

 

 

 

 

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埼玉県羽生市で管理をお預かりしました。「フジコーポ」

2018-10-24

 

 

埼玉県羽生市で「フジコーポ」をお預かりしました。

 

 

 

 

2DK4世帯 1室募集中です。

 

 

 

 

もともと洗濯機置き場が外でしたが、空室の際に室内に移設しました。

 

 

 

 

洗濯機置き場が玄関先にあると女性の方の入居可能性がぐっと落ちてしまいます。

 

 

 

 

 

後付で洗濯機置き場を作る際はパンがあったほうがいいです。

 

 

 

 

特に2階の場合は万一水漏れが起こった際は大変です。

 

 

 

 

 

本物件は2DKでしたので、洗濯機置き場が容易に用意できましたが、

 

 

 

 

1ルームの場合はスペースの関係上、悩ましいです。

 

 

 

 

 

例えばキッチン横の冷蔵庫スペースにしか洗濯機置き場が置けない。

 

 

 

 

 

こういった場合にどうするか。

 

 

 

 

 

単身の場合は最悪、小さめの冷蔵庫で事足りることも考えられるので、

 

 

 

 

 

冷蔵庫置き場を洗濯機置き場にすることもありです。

 

 

 

 

 

一番入居付けに影響しているポイントをなくせば、それ以外はなんとかなるケースもあります。

 

 

 

 

 

トイレと風呂が一緒を変えるのは難しいですが、洗濯機置き場を室内はやるべきです。

 

 

 

 

 

 

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埼玉県春日部市で管理をお預かりしました。「ハイムフリート」

2018-10-14

 

 

埼玉県春日部市で「ハイムフリート」をお預かりしました。

 

 

 

1K8世帯現在2世帯入居でのお預かりです。

 

 

 

 

 

8世帯中6世帯が空室ですので、取り急ぎ入居を半分以上埋める必要があります。

 

 

 

 

 

そうしないと、オーナー様の融資返済がありますので、そこを考えます。

 

 

 

 

 

 

合わせて、現状の室内状況も悪いのでリフォームしないといけません。

 

 

 

 

 

 

 

浴室がこうなっていると結構大変です。

 

 

 

 

 

これはユニットバスの裏側に水が入り、腐食して膨らんでしまっています。

 

 

 

 

 

 

酷い状況になると最悪ユニット交換が必要になります。

 

 

 

 

 

お金をかければかけるほどいい仕上がりになるのは当然ですが、

 

 

 

 

 

不動産投資の場合は、いかにそこを削れるか。削っても入居できるお部屋に仕上げるか。

 

 

 

 

 

ここが重要となります。

 

 

 

 

 

ばんばん経費をかければ満室にすることはやりやすいです。

 

 

 

 

 

それでは投資としては利益の最大化とは異なります。

 

 

 

 

 

不動産投資の管理会社はそこが重要です。

 

 

 

 

 

 

 

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埼玉県新座市で管理をお預かりしました。「アンバサダー新座」

2018-10-08

武蔵野線新座駅で「アンバサダー新座」をお預かりしました。

 

 

 

 

 

2DK6世帯満室運営中です。

 

 

 

 

 

新座市は武蔵野線の新座駅と東上線の志木駅があり、一応2路線使用可能です。

 

 

 

 

 

志木駅に関してはほぼ志木市ですが、新座市が北東に延びてゲットしている感じです。

 

 

 

 

 

この新座市、志木市、朝霞市、和光市は東上線沿線は比較賃貸需要が高いエリアと思います。

 

 

 

 

 

北西の所沢、狭山、入間エリア、北の上福岡、富士見市、ふじみ野市エリアと比べると

 

 

 

 

 

都内に近いからだと思います。

 

 

 

 

 

 

近隣の町でも需要が大きく変わるということは埼玉県は結構あります。

 

 

 

 

 

また、同じ町でも沿線、国道、その辺りでかなり区分けされる場合もあります。

 

 

 

 

 

○○市だからでなく、○○市のどのエリアだからで賃貸需要は天と地の差が出る場合もあります。

 

 

 

 

 

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埼玉県川越市で管理をお預かりしました。「グランドール中島」

2018-09-27

JR川越線南古谷駅で「グランドール中島」をお預かりしました。

 

 

 

 

2DK8世帯で3室募集中です。

 

 

 

 

 

 

南古谷は20年前は何もなく、川越と大宮の間の田舎という感じでしたが、

 

 

 

 

 

最近はウニクスが出来て、人の流れが大きく変わりました。

 

 

 

 

 

買い物も便利で住み易いとなれば、ファミリー層には人気が出るエリアです。

 

 

 

 

 

 

 

 

郊外に大型のショッピングセンターが出来ると街の様相が良くも悪くも変わります。

 

 

 

 

 

 

入間市の三井アウトレットなどはそれが顕著で、しばらく近隣が渋滞しました。

 

 

 

 

 

そこに元から住んでいる人にとってはむしろ近隣に大型ショッピング施設が出来ることはマイナスかもしれません。

 

 

 

 

 

しかし、アパートに関してはそこの従業員だったり等で入居が見込める可能性もあります。

 

 

 

 

 

 

今、開発が進められている深谷市の花園のアウトレットも地元の人にとっては、

 

 

 

 

 

渋滞の更なる増加等で歓迎しない人もいるかもしれません。

 

 

 

 

 

でもアパート経営側からすると、現在花園エリアは厳しい状況もあります。

 

 

 

 

 

アウトレットが出来ることによって地域が活性化することに多少は期待しています。

 

 

 

 

 

 

あまり期待しすぎると肩透かしにあう場合もあります。

 

 

 

 

 

北部の寄居町にHONDAの工場が出来て、雇用人数が数千人規模になるといわれていましたが、

 

 

 

 

 

目に見えて賃貸需要が変わったかといえば、そこまで変わってないような気がします。

 

 

 

 

 

 

増えたらラッキーくらいに考えておかないと駄目ですね。

 

 

 

 

 

 

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埼玉県鴻巣市で管理をお預かりしました。「エステートピア」

2018-09-23

高崎線吹上駅で「エステートピア」をお預かりしました。

 

 

 

 

2DK10世帯満室運営中です。

 

 

 

 

 

室内状況は管理受託より満室運営中なので、現況は分からないです。

 

 

 

 

 

投資用物件購入の際、満室運営がいいのは当然ですが、

 

 

 

 

逆に空き室があることによって、前オーナーのメンテナンス状況が分かるのはメリットでもあります。

 

 

 

 

 

めちゃくちゃ気合の入っているリフォームの場合は、メンテナンス費用をしっかりかけているので、

 

 

 

 

 

他の部屋もしっかり修繕されていることが予想できると思います。

 

 

 

 

 

逆にがっちり修繕していなくても入居率がいい場合は思いのほか競争力が高い地域かもしれない。

 

 

 

 

 

 

と予想することが出来ます。

 

 

 

 

 

最終的には購入後にやってみないと分からない部分も多いですが、

 

 

 

 

 

空室があることによって現状の理由が分かる場合もあります。

 

 

 

 

 

単純にリフォームしてなくて、募集も力をいれていないから、現状空室が多い。

 

 

 

 

 

しっかり手をいれれば、状況が好転する。オーナーチェンジ後に化ける。

 

 

 

 

 

 

そんなアパートも一杯見ています。

 

 

 

 

 

アパート運営はオーナー様の考え、やり方によってうまくいくかどうかが変わります。

 

 

 

 

 

管理会社の力は大事です。

 

 

 

 

 

一番大事なのは運営元のオーナー様の考え方です。

 

 

 

 

 

 

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埼玉県さいたま市桜区で管理をお預かりしました。「ラフィーネ秋ヶ瀬」

2018-09-20

さいたま市桜区で「ラフィーネ秋ヶ瀬」をお預かりしました。

 

 

 

 

1K10世帯7世帯入居中です。

 

 

 

 

 

埼玉大学に近く現在は埼玉大学の学生が多く入居しているアパートです。

 

 

 

 

 

大学が非常に近いアパートはやはり入居者に大学生が多くなります。

 

 

 

 

 

入居者が大学生が多い場合はやはり、2月3月が入居のピークになります。

 

 

 

 

通常の繁忙期といわれる時期ですが、

 

 

 

 

 

大学生メインの場合は更に大事になります。

 

 

 

 

 

 

勝負は年末前から始まっているといっても過言ではないかもしれません。

 

 

 

 

 

 

完全に大学生依存のアパートですと、最悪一年空いてしまう場合もあります。

 

 

 

 

 

 

なので、学生アパートと決めてしまうのは間口を狭めるのでリスクもあります。

 

 

 

 

 

 

アパート運営の募集のコツはいかに間口を広げるかです。

 

 

 

 

 

 

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東京都西東京市で管理をお預かりしました。「レーベンハイムひばりヶ丘」

2018-09-17

東京都西東京市で「レーベンハイムひばりヶ丘」をお預かりしました。

 

 

 

 

10世帯中5世帯入居 半分空いている状態でのお預かりです。

 

 

 

 

 

投資として考えると現況非常にもったいない状況です。

 

 

 

 

プロパティマネージメントとしてオーナー様の利益の最大化の為に満室運営を目指します。

 

 

 

 

 

 

満室にするために経費を湯水の如くかけていては当然利益の最大化とはいえません。

 

 

 

 

 

いかに経費を抑えて満室運営を続けるか。

 

 

 

 

 

ここが管理会社の頑張りどころです。

 

 

 

 

 

今後状況がどうなったかを掲載していきます。

 

 

 

 

 

 

 

 

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