埼玉県ふじみ野市で管理をお預かりしました。「メゾンドセラヴィ」

埼玉県ふじみ野市で管理をお預かりしました。「メゾンドセラヴィ」

ふじみ野市で「メゾンドセラヴィ」をお預かりしました。

２ＤＫ４世帯満室運営中です。

本物件は写真を見る限り、おそらく大手ハウスメーカーの建築です。

大手ハウスメーカーですと、いい建物と判断できやすいですよね。

しかし、大手ハウスメーカーでも今不動産業界で色々騒がれている会社とかだと、

逆にデメリットとなる場合もあります。

ハウスメーカーでも積水ハウスやダイワハウスなどはめちゃくちゃいいです。

入居募集に関してアピールできます。

逆に問題が多いメーカーさんだとあえて伏せるケースもあります。

場合によってはアパート名を変えることすらあります。

販売図面に大手メーカーの建築と書いてある場合は、

どこのメーカーかも確認ください。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

ＦＡＸ048-641-6555

さいたま市南区で管理をお預かりしました。「サンパレス」

京浜東北線南浦和駅で「サンパレス」をお預かりしました。

１Ｋ１０世帯満室運営中です。

南区は武蔵野線、京浜東北線、高崎線と３ラインが入り組んでてどの駅も使いやすいエリアです。

車では踏み切りに囲まれて通りづらいですが、電車メインであれば非常に便利です。

この辺の駅は慣れていないと分かりづらいとも思います。

駅名が浦和、東浦和、西浦和、南浦和、北浦和、武蔵浦和、中浦和と浦和だけで７つもあります。

東西南北はなんとなく分かりますが、浦和と中浦和と武蔵浦和の位置関係。

地元の方であれば、把握は用意ですが、

遠方住まいで投資用物件で～浦和だから都会でいい。と思うとそうでない不人気駅もあります。

どこが不人気駅かははっきり言うのはあれですが、

やはり、京浜東北、高崎線沿いが人気ですね。

土地勘が無いときはその駅だけでなく、周りの駅も見る余裕があればいいですね。

似た名前の駅でもぜんぜん違います。

例えば、川越駅は有名です。本川越駅もそこそこいいですね。川越市駅になるとちょっと弱いイメージです。

西川越駅とかは今のご時勢でも半無人駅みたいなものです。

地名にとらわれずに、しっかり調査することは大事ですね。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

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埼玉県さいたま市で管理をお預かりしました。「コジマハイツ」

ＪＲ川越線指扇駅で「コジマハイツ」をお預かりしました。

１ＬＤＫ　４世帯　満室運営中です。

この物件には上記の設備があります。

こちらは受水槽のポンプとなります。

似たようなもので、浄化槽のブロアがあります。

こんなやつです。

物件を見に行った際はこれが動いているかの確認、点検シールがついているかの確認。

これをするとしっかりメンテナンスをされているかが分かります。

受水槽のポンプは本物件のように露出している場合と、

受水槽に内蔵されている場合もありますので、メンテナンスをされているかのチェックは

外見だけでは分からない場合も多くあります。

浄化槽は長期間放置されていると汚物が溢れる事故が起こるので、

まったくノーメンテナンスというケースは少ないですが、

受水槽は意外とノーメンテナンスという場合を良く聞きます。

受水槽ポンプが費用的にかなり高額になるので、

これをメンテナンスしているかどうかは結構重要です。

修繕履歴の確認はこういった部分で重要です。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

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埼玉県さいたま市桜区で管理をお預かりしました。「ランドハイツ西浦和」

埼京線武蔵浦和駅で「ランドハイツ西浦和」をお預かりしました。

３ＬＤＫ１５世帯のマンションです。

３階建てのマンションになります。

ファミリータイプのマンションですと

通常のシングルタイプと比べて原状回復費用が高くなるケースが多いです。

弊社のリフォーム費用の目安として

ワンルームはマックス（長期入居でめちゃくちゃ汚い）２０万円くらい

２ＤＫだとマックス４０万位

３ＬＤＫクラスだと１００万円位になる場合もあります。

そのぶん家賃が１０万円に近いので割合としてはワンルームと変わりませんが、

取得後一回目のリフォームでそんな金額が出ると結構驚きます。

これも目安ですが、占有面積の×１万円と見ておけばある程度の目算が立つと思います。

それにプラスしてシングルタイプの入居平均が３年位

ファミリータイプの入居平均が５年くらいでしょうか。

そんな感じである程度かかる経費を見ておくと、

年間収支、５年単位の収支が計算できると思います。

投資運営は経費の圧縮です。上記の計算よりもかさむケースも当然ありえます。

たまたま修繕が重なっただけであれば、年数がたてば収束していく可能性が高いです。

しかし、退去のたびに高額なリフォーム代が提案されている場合や、

入居に当たって不必要なリフォーム提案がされている場合は

管理会社変更を検討する必要もあるかもしれません。

アパート経営には色々経費がかかります。

どれが必要で、どれが不要か。

管理会社任せにしないで、しっかり検討することは重要です。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

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埼玉県比企郡鳩山町で管理をお預かりしました。「新都市ハイツ１，２」

埼玉県比企郡鳩山町で管理をお預かりしました。

２ＤＫ４世帯　店舗付住居２世帯　満室運営中です。

埼玉県比企郡鳩山町は最寄り駅が同町にありません。

駅徒歩では記載できないエリアです。

こちらの物件は特殊で、近隣に競合が以上に少なく。

需要があった場合はここしかないという状況なので、

長期にわたって安定して入居しています。

こういったように郊外で需要があるのか。

そういった場合は他の競合を探してみてください。

競合自体がまったく無い場合はチャンスかもしれないです。

ある程度の場所であれば、必ずアパートを探す人はいます。

競合がほとんど無いエリアであれば面白い結果になると思います。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

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埼玉県朝霞市で管理をお預かりしました。「ユーハウス」

東武東上線朝霞駅で「ユーハウス」をお預かりしました。

１Ｋ６世帯満室運営中です。

東武東上線の朝霞駅、和光市駅の２駅が利用可です。

さらに外環自動車道のＩＣも近く非常に便利なエリアです。

電車であれば池袋にも直ぐですし、高速で郊外にも行きやすい。

場所的に非常に便利です。

この近辺の朝霞、志木、新座、和光は子育て世代にも人気のエリアです。

湘南新宿ラインの川口、浦和、大宮辺りと比べて派手さは無いですが、

教育含めた居住の人気は高いと思います。

エリアによってはシングル、ファミリーの需要差が顕著な場合もあります。

町ぐるみで子育て支援に力を入れている場合はファミリータイプを狙ったほうが

入居が安定するかもしれません。

近隣に大学がある、工場がある。など分かりやすい場合もありますが、

施策でファミリー支援をしているなどは、ちょっと細かく調べないと出てこない場合もあります。

何で、このアパートは入居が高いのか。

よく調べるとそういった理由があるかもしれません。それが分かれば戦略も立てやすいですよね。

アパート運営は数年以上の長期的なものです。

そういった考えでやっていくのは非常に大事です。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

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埼玉県入間郡毛呂山町で管理をお預かりしました。「ハイツＲ」

東武越生線武州長瀬駅で「ハイツＲ」をお預かりしました。

１Ｋ８世帯　木造建築の物件です。

１Ｋ６帖で洗濯機置き場が室内にあります。

畳を洋室に変更している部屋もあります。

ロフト付です。

この梯子ですが、物件によってさまざまです。

鉄の梯子がついていたり、

足で踏むところがすごく細かったり、

ぐらぐらしていたり。

内見が出来る物件はその辺も見れるといいです。

梯子が細すぎると痛くてとても上れません。

この物件くらいの太さがあると安心ですね。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

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ＴＥＬ048-645-3334

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さいたま市大宮区で管理をお預かりしました。「大宮エンゼルハイツ」

湘南新宿ライン大宮駅で「大宮エンゼルハイツ」をお預かりしました。

３階建て　１Ｆが事務所　２，３Ｆが１ＬＤＫ６世帯　全部で７世帯満室運営中です。

大宮駅周りは埼玉の中でも需要が高いです。

さいたま市でも区によっては郊外、都会、色々ありますが、

大宮駅徒歩圏内は別格です。

たまにいいエリア（賃貸需要がかなり高い）のいい物件が出ると買い付けの競争率が高いですね。

その辺の物件はやっぱり営業と仲良くしているか否かが重要っぽいです。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

ＦＡＸ048-641-6555

さいたま市桜区で管理をお預かりしました。「ハイツＫＣＨ」

埼京線中浦和駅で「ハイツＫＣＨ」をお預かりしました。

１Ｆが駐車場で２，３階が住居スペースのアパートです。

１Ｋ６世帯　１室募集中です。

駐車場が建物下だと雨天時の荷物の搬入などが濡れずに行えるので便利ですね。

お部屋はバストイレ別。洗濯機置き場も室内の１Ｋなので非常に人気のある間取りタイプです。

１Ｆ以外で洗濯機置き場が室内にある時は防水パンがほしいです。

水漏れ時に床のダメージが軽減されます。

見た目的にも洗濯排水穴があるだけよりもパン設置のほうが印象がいいです。

かなり攻めたアクセントクロス。

無難なものはありふれているので、ほかとの差別化は賃貸経営の大事なポイントです。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

ＦＡＸ048-641-6555

埼玉県狭山市で管理をお預かりしました。「グリーンネスコート」

西武新宿線狭山市駅で「グリーンネスコート」をお預かりしました。

１Ｋ１８世帯　３階建てのマンションです。

洋室８帖程で広めの１Ｋです。

キッチンはＩＨコンロ

洗濯機も室内です。

ワンルームでも室内洗濯機置き場があると紹介しやすさはかなり違います。

ベランダだとしてもスペースがあれば室内移設は検討の余地ありです。

管理、リフォームなどのご相談はお気軽にお問い合わせくださいませ。

埼玉県さいたま市大宮区下町１－５１木崎屋ビル２Ｆ

株式会社クリスティ

ＴＥＬ048-645-3334

ＦＡＸ048-641-6555